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新乡县关于加快推进农村房屋不动产确权登记发证工作的实施方案
为进一步规范农村宅基地管理，保护农民房屋财产权益，推进农宅房屋不动产统一登记发证工作，依据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国土地管理法》、《不动产登记暂行条例》及实施细则、《河南省农村房屋登记实施方案》(豫不动产登记联办发〔2017〕1号)、《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》(自然资发〔2020〕84号)、《河南省房地一体宅基地使用权登记颁证实施方案》(豫自然资办发〔2021〕18号)等法律法规和文件规定，结合国家农村宅基地制度改革试点政策，经研究，制定以下工作方案。
释义：自然资源部《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》(自然资发〔2020〕84号)，完成全省农村房屋不动产登记发证工作任务，结合我省市县实际，现提出如下工作意见。各级自然资源主管部门作为承担农村房屋不动产登记工作的部门，要站在贯彻落实党中央国务院和省委省政府工作部署、全面推进乡村振兴加快农业农村现代化的高度，本着对人民、对工作负责的态度，在前期农村房屋不动产权籍调查工作完成的基础上，再加强、不松劲、巧组织，依托不动产登记信息管理基础平台，加快登记发证的办理步伐，全面完成农村房屋不动产登记工作任务。
一、工作目标
农村房屋不动产确权登记发证工作是中央部署的一项重要涉农工作，登记发证结果关乎全县所有农户的切身利益。为更好地完成登记发证工作，各乡(镇)、经济开发区、相关部门及村委要按照各自职责，制定工作计划，强化保障措施，严格审核宅基地使用权和房屋所有权主体及登记面积，依法发放不动产权证书，力争12月中旬符合发证条件的应发尽发。
释义：依据《河南省房地一体宅基地使用权登记颁证实施方案》(豫自然资办发〔2021〕18号)第二条总体要求，2021年12月底前完成85%以上符合登记条件的房地一体宅基地使用权登记颁证工作。
二、职责划分
农村房屋不动产登记工作政策性强，涉及面广，关系到广大农民的切身利益，关系到农村改革的稳步推进。为切实做好各项工作，建立省级指导、市县主导、乡(镇)主责、村级主体的农村房屋不动产登记实施体制，县政府成立以主管副县长为组长、县政府相关部门和各乡镇、开发区等单位负责人为成员的新乡县农村房屋不动产登记工作领导小组。县自然资源局负责农村房屋不动产登记统筹协调工作；乡(镇)人民政府负责对村级审核的内容进行审核确认和宅基地使用权的批复工作；各村村委会负责本村农村房屋不动产权属来源审核和宅基地使用权的申请工作。
三、登记发证流程
(一)统一平台、信息共享
全县统一建设不动产登记信息管理平台，各乡(镇)运用平台实施不动产登记，形成全县统一的信息数据库，实现农村房屋不动产受理、核定、登薄和缮证系统互联互通，实现县、乡(镇)之间的信息交换与共享。县自然资源局要加快推进不动产登记信息基础管理平台和登记信息数据库建设,做好运行、维护、联通、备份、保密、安全等工作。
(二)严格审核，确定权利
1.村级组织对公示无异议的宅基地权籍调查结果涉及的村民资格、使用时间、建设时间、使用情况、登记面积、“一户一宅”、其他事项等进行审核，在农村房屋不动产登记审核表上签署审核意见并加盖村委会公章(附件1)。对符合条件的宅基地使用权进行申请。其中：
(1)村民资格。是指本宗宅基地使用人的农村村民资格。
(2)使用时间。是指本宗宅基地的开始建设使用的时间，以年度为准。
(3)建设时间。是指本宗宅基地上房屋的开始建设时间，以年度为准。
(4)使用情况。是指本宗宅基地从开始使用以及至今的变化情况。分为使用人一直使用至今和使用期间的变化情况两类。
(5)登记面积。是指本宗宅基地的登记面积。
(6)“一户一宅”。是指对本宗宅基地使用人仅有此一处宅基地情况的确认。
(7)其他事项。是指需要审核的其他事项。
2.乡(镇)人民政府按照宅基地审批管理职责审核用地是否合法、村级审查内容是否准确，对符合登记要求的，加盖乡(镇)政府印章并出具审核确认意见(附件1)。将审核后符合登记要求的、暂缓登记的、不予登记的三种情况进行公示，公示时间不低于15天；对符合登记条件的宅基地使用权进行批复。
(三)首次公告，处理异议
经村、乡(镇)两级审核、申请和批复并公示后，由村委会统一进行不动产登记申请，由不动产登记机构在其门户网站以及不动产所在地等指定场所进行首次登记公告，公告期不少于15个工作日。
释义：依据《河南省房地一体宅基地使用权登记颁证实施方案》(豫自然资办发〔2021〕18号)第五条第四项乡镇村组共同审核，第五条第七项专人审核统一公告，第六条第二项尊重依靠乡镇村组审核意见。
(四)规范流程，认真缮证
技术协作单位配合不动产登记交易中心进行不动产登记的受理、核定、登薄、缮证和档案管理；各乡镇应在不动产登记申请审批表上签字盖章。
(五)培训业务，档案管理
县不动产登记交易中心负责全县农村房屋不动产培训、登记、颁证工作,并做好档案管理工作。
(六)颁发证书、建立台账
缮证工作结束后，由各乡镇组织村委会负责将证书发放入户,以村为单位，建立证书领取台帐。
释义：依据《河南省房地一体宅基地使用权登记颁证实施方案》(豫自然资办发〔2021〕18号)第五条第八项统一登薄统一领证，第五条第九项成果归档总统计。
四、登记发证原则
(一)依法依规，规范登记
依据《中华人民共和国民法典》、《不动产登记暂行条例》、《河南省农村集体土地使用权确权登记发证实施细则》等法律法规及政策文件，按照首次登记的规定，严格规范确认宅基地使用权主体，落实“一户一宅”法律规定，遵循“房地一体”原则，在权籍调查、公示确认基础上，本着“先确地权，再确房权”的原则，依法统一办理宅基地使用权、房屋所有权登记，向不动产权利人颁发不动产权属证书。
释义：依据《河南省房地一体宅基地使用权登记颁证实施方案》(豫自然资办发〔2021〕18号)第六条第一项认真履责主动担当。
(二)尊重历史，妥善处理
坚持“权属合法、界址清楚、面积法定”原则，妥善处理个人建房用地清查、宅基地有偿使用、农村宅基清理整顿等农宅房屋不动产清查处理成果，在对经依法批准宅基地及地上房屋等建筑物、构筑物进行确权登记基础上，认真做好无权属来源证明或权属来源证明不齐全的农宅房屋不动产登记工作。
(三)“一户一宅”原则
严格落实“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的法律规定，确权到户。
(四)依申请登记原则
申请农宅房屋不动产登记中，申请人应向农宅房屋不动产所在地的村委会、乡(镇)提出申请，并提交申请登记材料。申请人对申请材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。
释义：依据《河南省房地一体宅基地使用权登记颁证实施方案》(豫自然资办发〔2021〕18号)第五条第六项村组统一组织申请。
(五)房地权利一致原则
农村村民申请农宅房屋不动产登记，应当遵循宅基地使用权人与房屋所有权人一致原则。
(六)“公开、公平”和“村民自治”原则
认真做好权籍调查结果确认公示、乡(镇)审核工作，确保村民和集体的知情权、参与权。充分发挥村委会、村民小组等村民组织作用，妥善解决农村集体成员资格认定、使用宅基地及房屋建成年代、土地房屋权属认定，符合规划和建设要求认定，是否经过历史处理等遗留问题。
释义：依据《河南省房地一体宅基地使用权登记颁证实施方案》(豫自然资办发〔2021〕18号)第三条第五项坚持群众社会监督原则。
五、登记政策
(一)严格规范确认宅基地使用权主体
非本村集体经济组织成员的农村村民、城镇居民以及已拥有一处宅基地的农村村民，因继承房屋占用宅基地的，可由村委会开具证明，将宅基地使用权登记给房屋权利人，但应在不动产权属证书附记栏标注“该宅基地使用权人为本村经济组织原成员住宅的合法继承人”。
非农业户口居民(含华侨)原在农村合法取得的宅基地，当事人可以持房屋一直归其所有且产权无变化、村民委员会出具的同意宅基地由其使用和村民委员会村内公示(附件2)30天无异议书面证明(附件3)，申请宅基地使用权及房屋所有权的不动产登记。不动产登记机构办理首次登记后，在不动产权属证书附记栏标注“该权利人为非本集体经济组织成员”。
释义：依据《河南省房地一体宅基地使用权登记颁证实施方案》(豫自然资办发〔2021〕18号)第六条第九项依规办理继承房屋占用宅基地的不动产登记。第六条第十项依规办理非农业户口居民(含华侨)原在农村合法取得的宅基地。
(二)对超面积宅基地进行确权登记
新乡县农村村民建房占用的宅基地，因历史原因及集体建设用地和宅基地使用权批复情况，全县宅基地批准面积不得突破167.00平方米。实际占用面积超过批准面积的，按照实际批准面积进行登记，在不动产权属证书“记事栏”内注明“宅基地批准面积，宅基地实际使用面积”。
释义：依据《河南省房地一体宅基地使用权登记颁证实施方案》(豫自然资办发〔2021〕18号)第六条第六项依规确定宅基地使用权登记面积。
(三)认真做好无权属来源证明或权属来源证明不齐全的宅基地确权登记
无权属来源证明或权属来源证明不齐全的宅基地，在查明土地历史使用情况和现状基础上，符合土地利用总体规划等相关规划的，由本村村委会干部和村民代表共同审核，对土地权利人、面积、范围、取得时间等进行确认，并公告30天，公告无异议的，进行宅基地使用权的申请(附件4)。经乡(镇)人民政府批复(附件5)，确定宅基地使用权。
释义：依据《河南省房地一体宅基地使用权登记颁证实施方案》(豫自然资办发〔2021〕18号)第六条第七项依规办理宅基地使用权登记。
(四)认真做好农村宅基地地上房屋等建筑物、构筑物所有权确权登记
在村庄规划中对村民自建住房标准作出统一安排，原则上以不超过三层的低层住宅为主，不规划建设三层以上的住房。确需建设三层以上住房的，要征得村集体经济组织或村民委员会(以下统称村级组织)以及利益相关方同意后，纳入村庄规划,办理相关规划手续后确权登记。
释义：依据《河南省房地一体宅基地使用权登记颁证实施方案》(豫自然资办发〔2021〕18号)第六条第四项依规办理地上房屋规划手续。
(五)严格规范农村宅基地登记发证行为
严格禁止搞虚假土地登记，严格禁止对违法用地未经依法处理就登记发证。对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。
释义：依据《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》(自然资发﹝2020﹞84号)第三条积极化解疑难问题，依法依规办理登记。
(六)规范完善已有土地登记资料
按照《河南省房地一体宅基地使用权登记颁证实施方案》(豫自然资办发〔2021〕18号)要求，颁发新的不动产权属证书的，原宅基地使用权、集体建设用地使用权、房屋所有权等证书应当收回。确实无法收回的证书，待权属人领取新的不动产权属证书后，由县政府公告废止(附件6)。
释义：依据《河南省房地一体宅基地使用权登记颁证实施方案》(豫自然资办发〔2021〕18号)第七条第二项做好证书废止。
(七)下列情形，不得办理宅基地使用权和集体建设用地使用权不动产登记，不得通过登记将违法用地合法化
1.不符合“一户一宅”规定的；
2.占用永久基本农田建房的；
3.违法占用耕地建房的；
4.城镇居民非法购买宅基地的；
5.违反生态保护红线管控要求建房的；
6.小产权房；
7.“沿路跑”建房，无用地批准手续的；
8.其他违反土地管理法律法规规定的。
释义：依据《河南省房地一体宅基地使用权登记颁证实施方案》(豫自然资办发〔2021〕18号)第六条第十五项8种情形不得办理农村房屋不动产登记。
(八)下列情形，暂缓农村房屋不动产登记
1.房屋所有权或土地使用权有争议，尚未解决的；
2.权利主体不明确的；
3.无主房屋，需依照法律规定处理的；
4.房屋和宅基地权利人暂时无法联系上的；
5.司法机关依法查封后，当事人要求变更房屋和宅基地权利人的；
6.法律、法规规定的其他应当暂缓登记的情形。
释义：依据《河南省房地一体宅基地使用权登记颁证实施方案》(豫自然资办发〔2021〕18号)第六条第十六项6种情形暂缓办理农村房屋不动产登记。
六、时间安排
为了扎实有效的开展登记发证工作，按照“试点先行，总结经验，全面铺开”的工作思路，积极探索新的工作方法。
(一)县级试点阶段
在全县试点村完成登记和缮证之后，总结相关经验，为后续所有乡镇登记发证做好准备。
(二)乡镇试点阶段
2021年10月中旬完成部分乡镇登记发证试点工作。在县级试点村的基础上，完善审核流程和内容，确保权籍调查内容的正确性和权属来源的合法性，部分乡镇完成一个试点村的登记发证试点工作。
(三)全面展开阶段
2021年12月底完成全县可以登记发证宗地的发证工作。在试点村的基础上，进一步简化流程；完善乡村两级审核制度和登记机构的登记制度，创新工作方法；要求各技术协作单位加派人手，争取按时完成登记发证工作。
释义：根据新乡县实际情况，统筹安排。
七、问题处理
各乡(镇)、经济开发区要明确专人，实行包村责任制，及时解决因发证所产生的问题，确保社会稳定。
属于土地权属争议纠纷的，先由村集体经济组织负责解决，解决不了的一律暂缓登记发证。
属于更名、变更面积的，先由村集体经济组织审查并出具意见，再经乡(镇)、经济开发区审批后，按变更后内容进行登记发证。
属于技术类问题的，由乡(镇)将问题及时反馈给技术协作单位，由技术协作单位参照登记发证具体要求统一分类处理。
释义：针对登记发证过程中出现的各类问题，对应的处理办法。
八、其它要求
农村房屋不动产登记发证工作涉及千家万户，关乎全县农民福祉和乡村振兴战略实施，全县上下都要高度重视，齐心协力，通力配合，相关部门、各乡(镇)政府、经济开发区、各村要按照各自职责、高质高效完成任务。对工作中出现推诿扯皮、不作为、乱作为、徇私舞弊的，一律从严处理，涉嫌违法违纪的，依法移交纪委监委及司法部门处理。各乡(镇)政府，经济开发区、县自然资源局及其他有关单位应加强协调沟通，各标段工作人员之间的结合；坚持试点先行和全面推进相促进，既鼓励当探路先锋，接力探索、接续奋进，又坚持实事求是、善作善成；使全县农村房屋不动产登记发证工作行稳致远。
释义：农村房屋不动产登记涉及千家万户，各种遗留、复杂问题较多，要求各级需要认真对待，切实保护农民根本利益。
相关信息
新政办〔2021〕26号 新乡县人民政府办公室关于印发新乡县加快推进农村房屋不动产确权登记发证工作实施方案的通知
